Não é incomum receber uma ligação parecida com esta: um diretor de operações ou de e-commerce, com orçamento aprovado e uma meta de crescimento para cumprir, precisando de um galpão de porte relevante o quanto antes. Na maior parte das vezes, a resposta é a mesma: o espaço que ele precisa deveria ter sido negociado um ano atrás. Não por lentidão do processo, mas porque, na prática, esse espaço já não existe mais.
Toda empresa que vende online costuma projetar seu crescimento olhando para a curva de vendas: tráfego, conversão, ticket médio, novos mercados. Poucas projetam olhando para a curva de disponibilidade de galpões, e é nesse ponto que a conta deixa de fechar.
Nenhuma venda online termina na tela do celular. Ela termina em um galpão, com estoque físico, doca de carga e uma rota de entrega até a porta do cliente. Quando esse espaço não existe, ou não existe no lugar certo, a venda não se transforma em entrega: vira atraso, ruptura de estoque, pedido cancelado. É um problema de rede, resolvido tarde demais quando tratado como problema comercial.
Os números ajudam a explicar por que essa conta está cada vez mais apertada. A vacância de galpões logísticos no Brasil fechou o segundo trimestre de 2026 em 5%, o menor nível da série histórica da Colliers, iniciada em 2017 em 25%. Em São Paulo, o principal polo do país, está em 4%, mínima em dez anos. O e-commerce é o motor mais visível dessa pressão: sua participação nas locações fechadas no país saiu de menos de 1% em 2017 para 38% em 2026.
Mas não é o único, nem o maior histórico: somando os contratos assinados desde 2017, transporte e logística, os operadores que atendem indústria, varejo e o próprio e-commerce, lideram o total, com cerca de um quinto das locações recentes. Do outro lado, a participação do varejo tradicional nas novas locações caiu de cerca de 30% em 2017 para menos de 2% em 2026: o espaço não sumiu, trocou de ocupante. E a devolução de galpões ao mercado caiu ao menor volume em sete anos. Quem está dentro, hoje, tende a permanecer.
Essa mudança de comportamento já aparece nos contratos fechados. Em 2017, apenas 9% das locações do país eram pré-locações, contratos assinados antes da entrega do galpão. No primeiro semestre de 2026, essa fatia mais que quadruplicou, chegando a 39%, o maior percentual da série histórica da Colliers. Quatro em cada dez ocupantes relevantes do mercado logístico brasileiro já negociam hoje o imóvel que só vão ocupar depois de pronto. Não é uma previsão de comportamento futuro. É o próprio mercado validando, na prática, que esperar a obra terminar para negociar deixou de ser estratégia viável.
Esse é o dado que toda liderança de operação deveria olhar antes de aprovar o orçamento do próximo ciclo: o estoque disponível em 2027 está sendo decidido agora, porque um empreendimento logístico leva de 12 a 24 meses entre o início da obra e a entrega das chaves. A oferta tenta acompanhar: a área em construção no país saiu de cerca de 500 mil m² em 2017 para mais de 4 milhões de m² neste semestre, um salto de quase oito vezes, mas a vacância seguiu caindo mesmo assim. Metade desse volume está no Sudeste, com São Paulo (1,7 milhão de m²) e Santa Catarina (678 mil m²) na frente; fora desses dois estados, a fila para 2027 é ainda mais curta.
A Colliers acompanha ainda um pipeline mais amplo, de 16 milhões de m² em fase de projeto: área sem obra iniciada, mas já mapeada, terreno por terreno. É esse mapeamento antecipado, e não só o estoque em construção, que permite identificar hoje onde a oferta de 2028 e 2029 vai se formar, e se sentar à mesa antes que a demanda apareça.
Vale um parêntese para quem lê o número de 5% e pensa que ainda há margem para esperar. Essa média nacional esconde uma distorção relevante: olhando ativo por ativo, mesmo dentro de São Paulo, é possível encontrar condomínios com fila de espera ao lado de galpões inteiros parados há meses, normalmente unidades mais antigas, fora do padrão de pé-direito, doca e localização que a operação logística atual exige. A escassez real não é de metro quadrado. É de metro quadrado adequado, no corredor certo, com a especificação certa. É essa combinação, mais do que a taxa de vacância isolada, que define se uma expansão sai do papel.
O preço médio pedido no país também parou de dar sinal de trégua. Fechou o trimestre em R$ 30,20/m²/mês, depois de subir de R$ 24 em pouco menos de três anos, e vem se mantendo estável nesse patamar mais alto: o preço sobe até encontrar um novo equilíbrio entre oferta e demanda, comportamento típico de mercados com oferta restrita. Do outro lado da mesa, o capital que financia esses ativos parece enxergar o mesmo cenário. O país movimentou mais de R$ 2 bilhões em vendas de portfólios logísticos apenas neste semestre. Investidores institucionais costumam se antecipar aos ciclos de ocupação, e é isso que parecem estar fazendo agora. Falta saber se quem efetivamente usa esses galpões está se movendo no mesmo ritmo.
O raciocínio, no fim, é simples de descrever e caro de ignorar. O custo de esperar cresce mais rápido do que o custo de antecipar. Quem se senta para negociar agora ainda escolhe onde, quando e em que condição vai operar em 2027. Quem espera a curva de vendas forçar a decisão negocia depois sobre o que sobrou, e o que sobra tende a ser o espaço menos adequado, no lugar menos conveniente, pelo preço mais alto. Planejamento imobiliário deixou de ser suporte de operação para se tornar parte da estratégia de crescimento.
Fonte: mundologistica.com.br
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JONATHAN OLIVEIRA – Advogado (OAB/PB, nº 22.560) e Administrador (CRA/PB nº 4265). Assessor Jurídico do SETCEPB – Sindicato das Empresas de Transporte de Cargas do Estado da Paraíba, da FETRANSLOG NORDESTE – Federação das Empresas de Transportes de Cargas e Logística do Nordeste e da Procuradoria Geral do Município de João Pessoa/PB, Conciliador Trabalhista e Conselheiro Suplente do CETRAN/PB – Conselho Estadual